Максим Черненок: «Перспективи ринку первинної нерухомості м. Чернігова в період економічної кризи»

Останні 10 - 15 років Чернігів поряд із Сумами й Кіровоградом належали до обласних центрів з найнижчою вартістю квадратного метра житла в новобудовах. Головною причиною відносно низьких цін на квартири у Чернігові є перевищення пропозиції житла над його попитом. На сьогодні саме співвідношення попит-пропозиція житла, а не його собівартість, визначає ціни на житло. Так, в Чернігівській області традиційно одна з найменших середніх заробітних плат по Україні. Низька платоспроможність населення – низький попит на житло. Крім того в останні роки держава фактично припинила здійснення заходів зі стимулювання попиту на квартири (пільгове кредитування, часткова компенсація вартості житла тощо). З іншого боку ринок житлового будівництва Чернігова, на відміну від багатьох обласних центрів, досить відкритий. В нашому місті активно працюють не менше п'яти місцевих забудовників, декілька проектів житлового будівництва реалізують підприємства з інших регіонів. Тому висока конкуренція серед забудовників при низькому попиті на житло забезпечує відносно невисоку ціну квадратного метра житла.

Кризові явища в економіці України вплинули і на сегментацію ринку житлової нерухомості в бік здешевлення проектів. Переважна більшість чернігівських новобудов класифікуються як соціальне житло або житло економ-класу. Собівартість такого житла та його ціна на 10-20% нижче, ніж аналогічного за площею житла комфорт-класу та на 20-40% дешевше від житла бізнес-класу. Більшість потенційних покупців квартир в новобудовах Чернігова не готові переплачувати за якісні будівельні матеріали та якість будівельно-монтажних робіт, наявність біля будинку достатньої кількості місць для зберігання автотранспорту, місць для відпочинку, дитячих і спортивних майданчиків тощо. В більшій мірі їх цікавить ціна квадратного метра, площа квартири, а також вартість комунальних послуг. Тому останнім часом покупці надають перевагу невеликим квартирам в цегляних будинках з автономним опаленням та енергозберігаючими технологіями будівництва.

Світова економічна криза суттєво вплинула на інвестиційну привабливість ринку нерухомості в Україні, в тому числі Чернігові. Ринок залишили особи, які купували житло про запас. За нашими спостереженнями, покупцями нового житла в період кризи стали переважно люди, які бажають скористатися падінням цін для поліпшення своїх житлових умов або придбати житло для своїх дітей.

Крім того покупці квартир починають розуміти головний принцип американських ріелторів - "location, location and location" (місце, місце і ще раз місце). Для багатьох американців і європейців вид з вікна й соціальний статус сусідів (що, як правило, взаємопов'язано) має переважне значення. Тому й ціна 2-х однакових за якістю квартир в різних районах одного міста може дуже різнитися. Чернігів може похвалитися наявністю чудових краєвидів як у центрі міста, так і на його околицях. Ось чому покупці надають перевагу тим забудовникам, які запроектували будинки поруч з рекреаційними зонами, водними об'єктами або з видом на пам'ятки архітектури. Усе це зумовлює більш ретельний підхід до купівлі житла. У зв'язку з цим процес пошуку квартир може затягуватись на місяці.

Що ж до цін новобудов Чернігова, то аналіз стану ринку, проведений нами наприкінці 2017 р., свідчить про наступні ціни пропозицій:

1) соціальне житло та житло економ-класу – 7 500 – 9 500 грн. за один кв.м.;

2) житло комфорт-класу – 9 500 - 11 500 грн. за один кв.м.;

3) житло бізнес-класу – 11 500 – 15 000 грн. за один кв.м.;

Вартість житла класу «еліт» або «люкс» в Чернігові стартує від позначки 15 000 грн.

Цікавим є той факт, що незважаючи на підвищення вартості будівельних матеріалів, енергоносіїв та заробітних плат в сфері будівництва вищезазначені ціни залишаються майже незмінними з початку 2015 р., що свідчить про певну цінову стабілізацію на ринку первинної нерухомості Чернігова. Разом з тим при перших ознаках поліпшення економічної ситуації в Україні і відновленні іпотечного кредитування попит на житло збільшиться, що дасть можливість забудовникам підвищити вартість житла і компенсувати свої втрати періоду низьких цін.